Att köpa ett hus eller en bostadsrätt är en av livets största affärer. Därför kan det bli både dyrt och stressande om något oväntat dyker upp efter köpet – som ett dolt fel. I denna guide förklarar vi vad ett dolt fel är, skillnaden mellan dolda fel och vanliga brister, vad du bör göra om du upptäcker något efter köpet samt hur du bäst bokar juridisk rådgivning om dolda fel.
Vad är dolda fel?
Dolda fel är fel i en fastighet eller bostadsrätt som fanns där redan vid köptillfället – men som inte kunde upptäckas vid en noggrann besiktning. De är alltså inte synliga eller förväntade, vilket skiljer dem från vanliga brister.
För att ett fel ska räknas som dolt måste det uppfylla tre kriterier:
Felet fanns där redan vid köpet.
Det gick inte att upptäcka vid en noggrann besiktning.
Köparen kunde inte förvänta sig felet utifrån fastighetens skick, pris eller ålder.
Skillnaden mellan dolda fel och vanliga brister
En vanlig missuppfattning är att alla fel som upptäcks efter köpet är säljarens ansvar. Så är inte fallet. Skillnaden mellan dolda fel och vanliga brister är avgörande för vem som bär ansvaret.
| Typ av fel | Upptäckbart vid besiktning? | Säljarens ansvar? |
|---|---|---|
| Dolt fel | Nej | Ja |
| Vanlig brist | Ja | Nej |
| Åldersrelaterat slitage | Ja | Nej |
En säljare ansvarar alltså endast för dolda fel, inte för fel som köparen borde ha märkt.
Så hanterar du dolda fel efter köp
Att upptäcka ett dolt fel i efterhand kan vara stressande, men du har rättigheter. Här är hur du bör agera:
1. Dokumentera felet direkt
Fotografera, anteckna och spara kvitton eller expertutlåtanden.
2. Kontakta säljaren skriftligen
Du måste reklamera felet inom "skälig tid", vanligtvis inom två månader från upptäckt.
3. Boka rådgivning om dolda fel här
Att tolka lagen kan vara svårt. Boka rådgivning om dolda fel här med en jurist som är specialiserad på fastighetsrätt. Då ökar du chanserna att få rätt.
4. Begär prisavdrag eller ersättning
Om det verkligen rör sig om ett dolt fel kan du ha rätt till ersättning, prisavdrag eller i vissa fall hävning av köpet.
Exempel på vanliga dolda fel
Några exempel på fel som ofta bedöms som dolda är:
Fukt eller mögel i väggar eller golv som inte kunnat upptäckas utan rivning.
Felaktigt installerade elledningar inne i väggar.
Skador på tak som inte syns från marken.
Dolda konstruktionsfel i grund eller bjälklag.
Alla dessa fall kan kräva juridisk hjälp, så tveka inte att boka rådgivning om dolda fel här.
Vem har bevisbördan vid dolda fel?
I juridiska sammanhang ligger bevisbördan ofta på köparen. Du måste visa att:
Felet fanns vid köpet.
Det inte gick att upptäcka.
Det inte var förväntat med tanke på fastighetens skick.
Det är därför viktigt att ha experthjälp. Många köpare missar tidsfrister eller saknar dokumentation – vilket gör att deras krav avslås.
Hur lång tid efter köpet kan man reklamera?
Du har normalt upp till 10 år efter köpet att göra en reklamation – men du måste anmäla felet inom skälig tid efter att du upptäckt det. För bostadsrätter gäller kortare tidsfrister – oftast 2 år.
Tiden räknas från köpet, inte från upptäckten. Så vänta inte – boka rådgivning om dolda fel här redan vid minsta misstanke.
Vad säger lagen om dolda fel?
Enligt Jordabalken 4 kap. 19 § ansvarar säljaren för fel som:
Funktionsmässigt påverkar fastigheten negativt.
Inte kunde upptäckas vid köpet.
Inte var förväntade.
För bostadsrätter gäller köplagen och rättspraxis, men principerna är snarlika.
Vanliga misstag vid hantering av dolda fel
Väntar för länge med att reklamera.
Har ingen skriftlig dokumentation.
Gör åtgärder utan att rådgöra med jurist.
Felbedömer skillnaden mellan dolda fel och vanliga brister.
Undvik dessa genom att agera snabbt och boka juridisk hjälp.
FAQ: Vanliga frågor om dolda fel
Vad räknas som dolt fel?
Ett fel som fanns vid köpet men som inte kunde upptäckas och som inte var förväntat.
Kan jag kräva ersättning för dolda fel?
Ja, om du kan bevisa att det rör sig om ett dolt fel. Då kan du få prisavdrag, skadestånd eller häva köpet.
Hur snabbt måste jag agera?
Inom skälig tid (vanligtvis två månader från upptäckt), men senast inom 10 år från köpet av fastighet (eller 2 år för bostadsrätt).
Behöver jag anlita jurist?
Ja, det är starkt rekommenderat. Juridisk hjälp ökar dina chanser att lyckas i ett krav.
Varför anlita en jurist vid dolda fel?
En jurist kan:
Bedöma om det verkligen rör sig om ett dolt fel.
Skriva en formellt korrekt reklamation.
Förhandla med säljaren eller deras försäkringsbolag.
Representera dig i domstol om det behövs.
Det kostar att anlita jurist, men att inte göra det kan bli ännu dyrare. Juristen kan ofta även hjälpa dig få ersättning via säljarens dolda-fel-försäkring – om sådan finns.
Sammanfattning
Dolda fel är en komplex och viktig del av fastighetsköp. Skillnaden mellan dolda fel och vanliga brister påverkar om du har rätt till ersättning eller inte. Genom att förstå dina rättigheter, agera snabbt och boka rådgivning tidigt står du starkare som köpare.
